OPAS ASUNNON OSTOON VIROSSA 2014

OPAS ASUNNON OSTOON VIROSSA 2014

Tämä opas antaa johdatuksen tärkeimpiin vaatimuksiin kiinteistön ostamisesta tai myymisestä Virossa. Tämä teksti on yleiskatsaus, eikä anna täydellistä katsausta, koska jokaisella kiinteistöllä on omat erityiset vaatimukset laissa. Kun olet ostamassa kiinteistöä, on aina suositeltavaa pyytää avustusta juristilta välttääkseen mahdolliset ongelmat.

GENCS VALTERS asianajotoimisto tarjoaa asiakkailleen täyden valikoiman lakipalveluita. Meidän yhteystietomme löytyvät tämän oppaan lopusta.

Nykyään muiden valtioiden kansalaiset ja yritykset ovat samassa asemassa Viron kansalaisten ja Viroon rekisteröityjen yritysten kanssa asuntoa ostettaessa. Kuitenkin, muutamia poikkeuksia löytyy, jossa ihmisten, jotka eivät ole Virossa asukkaana ostamisoikeutta on rajoitettu. Vain EU:n tai ETA:n kansalaiset saavat ostaa kiinteistöjä Viron raja-alueilta, poikkeuksena Viron 4 isointa saaria – Saaremaa, Hiiumaa, Vormsi ja Muhu. Myös muut voivat saada oikeuden ostaa kiinteistöjä alueelta, mutta lupaa pitää anoa Viron valtiolta. Myös metsän ja viljelysmaan ostamiseen on rajoitteita. Näitä saavat ostaa vain Viron kansalaiset sekä EU- tai ETA-maan kansalainen, mutta lupa pitää anoa maakunnan hallinnolta. EU- ETA-maiden oikeushenkilöt saavat ostaa maata vain, jos se ei ylitä kokonaisuudessaan 10 hehtaaria.

Asunnon myynti tai osto on yleisin tapahtuma kiinteistömarkkinoilla Virossa. Prosessi on yksinkertainen, ja sen nopeus riippuu siitä, kuinka nopeasti osapuolet saavat sovittua tapaamisen notaarin kanssa. Asunnon osto voidaan jakaa seuraaviin tasoihin:

1)      Oston kohteen tutkiminen ja tiedon kerääminen

• Kun ostaja on löytänyt halutun kohteen, ja saanut esittelyn kohteeseen ja sen tämän hetkiseen kuntoon, on tärkeää tutkia kaikki muu saatava tieto kohteesta. Saadakseen tietoa rakennuksen oikeasta kunnosta, on suositeltavaa saada lisätietoa rakennusasiantuntujalta.
• Ostajan pitäisi ensimmäisenä tarkastaa, onko myyjä asunnon omistaja ja minkä muotoinen omistajuus asunnossa on, tämän jälkeen tiedot koskien maata, jonne asunto on rakennettu.
• Tämän jälkeen tulisi tarkastaa Maarekisteristä, onko kiinteistö liikkumaton esine vai liikkuva esine (Virossa jotkut kiinteistöt voivat olla ’liikkuvia’ jos ne eivät ole rekisteröity Maarekisteriin).
• Seuraavaksi on tärkeää tarkastaa jos asunto on myynnissä kokonaan, tai onko siitä mahdollista ostaa tietty osa, osaomistajana (tässä tapauksissa on tärkeää että muilla osaomistajilla on myös oikeuksia kiinteistöä kohti). Tämä tieto on myös Maarekisterissä.
• Tässä vaiheessa ostajan pitäisi selvittää jos myyjä on naimissa, koska silloin kiinteistö saattaa olla yhteisomistuksessa ja puolison suostumus vaaditaan kiinteistön myymiseen.
• Maarekisteristä ostajan pitäisi myös tarkastaa mahdolliset kiinnitykset ja muut oikeudet joita saattaa tulla kiinteistöön, myös jos on rekisteröity mahdollisen etuosto-oikeudet.
• Seuraava askel on tarkastaa jos myyjällä velkoja asuntoon liittyen. Tämä tieto ei ole Maarekisterissä, ja on tärkeää, että asunnolla asukasyhdistys ja kääntyä tämän puoleen.
• Tämän jälkeen varmistetaan onko asunnossa vuokralaisia, ja mitkä ovat kuukausittaiset kulut kesällä ja talvella.
• Lisäksi ostajaa pitäisi informoida asiakasyhdistyksen velvoitteista ja jos asiakasyhdistyksellä on velkaa.

2)      Sopimus asunnon varaamisesta

Kun ostaja on tarkastanut kaiken tarvittavan tiedon ja dokumentit seuraava askel on tehdä varaussopimus asunnosta. Tämä yleensä tehdään kun ostaja ei esimerkiksi pääse tulemaan Viroon, mutta haluaa varata oikeuden ostaa asunto. Varausmaksu pitää tällöin maksaa varatakseen kiinteistön. Varaussopimus ei sinällään velvoita ostajaa ostamaan tai myyjää myymään asuntoa, mutta se asettaa myyjän velvoitteeseen olla myymättä asuntoa kolmansille osapuolille sopimuksen aikana. Kun sopimus loppuu myyjä voi päättää kenelle asunnon haluaa myydä.

Tämä sopimus suositellaan tehtäväksi kun ostaja ei ole täysin varma ostamisesta ja haluaa katsoa muita asuntoja myös. Mutta jos ostaja on täysin varma, suositellaan tämä vaihe ohittamaan, ja tekemään esimyyntisopimus, koska varaussopimus ei anna ostajalle takeita, ja varausmaksua ei palauteta jos ostosopimusta ei tehdä.

3)      Esiostosopimuksen tekeminen

Esiostosopimus tehdään yleensä jos jostain syystä ei varsinaista ostosopimusta tehdä heti. Esiostosopimus tehdään ostajan ja myyjän välillä notaarissa. Jos sopimusta vahvisteta notaarin toimesta se ei ole voimassa. Esiostosopimus on laillisesti velvoittava sopimus, ja se sisältää kaikki ehdot myynnille, sisältäen takuusumman ja hinnan joka maksetaan lopulta. Tämän sopimuksen jälkeen, jos ostaja tai myyjä vetäytyy kaupasta rahallinen kompensaatio on tarpeellinen. Takuusumma on noin 10-20% ostohinnasta ja maksettava esiostosopimusta allekirjoittaessa.

4)      Ostosopimuksen tekeminen

Ostosopimus tehdään ostajan ja myyjän välillä notaarilla. Jos sopimusta ei vahvisteta notaarilla, se ei ole voimassa. Sopimus sisältää kaikki tärkeät termit ja ehdot, sopimuksen sisällön, osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Notaari katsoo omistusoikeuden vaihdon, ja varmistaa, että se on Viron lain mukainen. Kun sopimus on hyväksytty notaarilla, sopimus allekirjoitetaan notaarin toimistossa. Koska notaarin rooli on neutraali, osapuolia ei neuvota sopimuksen sisällöstä. Sopimus ei vielä oikeutta omistusoikeuteen, tähän vaaditaan merkintä Maarekisteriin.

5)      Rekisteröimismaksu

Kun sopimus asunnon ostamisesta on tehty, seuraava askel on maksaa rekisteröintimaksu rekisteröidäkseen asunnon. Maksun jälkeen notaarin vahvistama hakemus tehdään Maarekisteriin siirtääkseen omistusoikeuden ostajalle Maarekisterissä. Tämän jälkeen rekisteröinti on virallinen.

Maksut:

Notaarin maksu maksetaan notaarille laki- sekä teknisistä palveluista, jotka liittyvät kauppaan. Notaarin maksu riippuu täysin kaupan arvosta. Alla esimerkkejä:

Notaarin maksun ohella tulee toinen maksu Maarekisteriin rekisteröinnistä, tämän maksaa yleensä ostaja. Alla esimerkkejä:

Verot

Virossa maavero on ainoa kiinteistövero, rakennuksia ja metsiä ei veroteta erikseen. Maavero perustuu maan markkina-arvoon ja se on 0,1%-2,5% maan markkina-arvosta vuosittain. Markkina-arvoon vaikuttaa sijainti, maan käyttö ja ympäristölliset seikat. Maanomistaja, tai joissain tapauksissa maan käyttäjät maksavat maaveroa.

Välityspalkkiot, jota kiinteistönvälitysyhtiöt laskuttavat vaihtelevat riippuen kohteista (asunnot ja talot noin 6-8%). Asunnonvaihdossa välityspalkkio on usein 2-4%. Välityspalkkio on usein sisällytetty myyntihintaan.

Yritys joka myy remontoituja, tai muilla tavoin paranneltuja kiinteistöjä joutuu maksamaan Arvolisäveron. Yksityishenkilö ei tätä joudu maksamaan, mutta hän saattaa joutua maksamaan tuloveroa. Yleinen arvolisävero Virossa on 20% kiinteistön verotettavasta arvosta.

Tuloveroprosentti on 21% ja se on maksettava nettotuotosta parannellusta asunnosta ellei se ole omistajan rekisteröity osoite. Kyseistä poikkeusta ei kuitenkaan sovelleta useammin kun kerran kahdessa vuodessa.